Piaţa imobiliară aşteaptă executările silite

Executorii prevăd o explozie a fenomenului în perioada următoare
Deşi băncile au preferat să nu apeleze până acum la acest procedeu, momentul în care nu vor mai avea de ales se apropie
Preţurile imobiliare vor cunoaşte o corecţie importantă, dar necesară, apreciază analiştii

Executările silite de imobile ar putea reprezenta un nou punct de pornire pentru piaţa imobiliară din România. Până acum posesorii portofoliilor de credite neperformante nu au demarat executările pentru că dezavantajele depăşeau - şi încă depăşesc - avantajele. Probabil că în curând nu vor mai avea de ales şi vom asista la o schimbare radicală a pieţei imobiliare, exact cum s-a întâmplat şi în alte ţări din întreaga lume.
Cea mai mare problemă pentru bănci este faptul că executările silite presupun evacuarea debitorilor care nu mai pot face faţă creditului ipotecar pe care şi l-au luat în ultimii ani, în special în cei de creştere economică. Mai departe, aceste proprietăţi, care sunt ocupate de oameni care nu mai pot achita ratele, trebuie executate silit şi scoase la vânzare prin licitaţie publică.
Executarea silită a unei proprietăţi este, însă, un proces care include avantaje la fel de mari ca şi dezavantajele sale pentru toţi cei implicaţi în proces.
După cum menţionam, în cadrul unei executări silite se ajunge la licitaţie. Preţul iniţial este evaluat la nivelul pieţei libere, iar preţurile sunt unele pe care în cele mai multe cazuri nimeni nu şi le permite. Mai ales în condiţiile în care legislaţia care reglementează astfel de procedee îi ajută pe cei care vor să cumpere la un preţ şi mai mic. Astfel, dacă proprietatea nu este adjudecată în prima licitaţie se trece la o a doua licitaţie, în care preţul de licitaţie este cu 25% mai mic decât la precedenta. Dacă nici de această dată nu se găseşte un cumpărător, legislaţia prevede organizarea celei de-a treia licitaţii, în care preţul imobilului scade la 50%, faţă de cel iniţial. Dacă există măcar un ofertant în cea de-a treia licitaţie, atunci acesta este declarat câştigător.
Astfel se ajunge în situaţia în care să avem imobile care sunt vândute la preţuri cu 50% mai mici decât cele de pe piaţa liberă. Un exemplu foarte interesant: un apartament de patru camere, din Capitală, în cartierul Militari, care poate fi cumpărat cu 48.000 de euro, în condiţiile în care, pe piaţa liberă, circulă oferte de 33.000 de euro, în acelaşi cartier, pentru o garsonieră. O ofertă mai mult decât atractivă. Scoţi 15.000 de euro, mai mult din buzunar dar te muţi în patru camere. Sau mai bine, decât 33.000 de euro pe o cameră, 29.000 de euro pe două în acelaşi cartier, pe strada Floarea Roşie.

Cifrele sunt date de reprezentanţii site-ului de executări.com. Directorul comercial al site-ului Elena Puică, ne-a oferit mai multe date despre avantaje şi dezavantaje. "Principalele avantaje în cazul achiziţionarii unui bun executat silit sunt reprezentate de preţ şi avans (garanţie). Preţul se poate reduce până la 50% din preţul iniţial, dacă bunul nu s-a adjudecat la primele 2 licitaţii, iar în ce priveşte avansul - clientul trebuie să achite o garanţie în sumă de 10% din valoarea evaluată a bunului. În cazul în care clientul nu câştigă licitaţia, acest avans îi va fi restituit", a declarat pentru Curierul Naţional, Elena Puică.
Trecând la partea de dezavantaje situaţia se încurcă puţin. "Dezavantajul este dat, în unele cazuri, de faptul că trebuie urmată o procedură de evacuare a foştilor proprietari", ne-a spus directorul comercial al portalului de executări silite, care se lasă cu urmări nedorite.

De ce nu vor băncile să scoată la vânzare proprietăţile cu rău-platnici?

Pentru o mai bună evaluare a impactului executărilor pe piaţa imobiliară şi pe cea bancară am contactat doi dintre cei mai buni analişti financiari din România, Călin Rechea şi Adrian Mitroi. Am fost interesat să văd dacă executările silite - prin prisma diferenţei de preţ - ar putea însemna un punct de plecare pentru piaţa imobiliară.
Din punctul de vedere al lui Adrian Mitroi, executările silite nu pot reprezenta un motor pentru piaţă, iar în momentul de faţă nu sunt reprezentative pentru piaţa liberă. "În primul rând nu sunt atractive pentru bănci. Dacă ar fi fost o practică atractivă, atunci s-ar fi demarat mai de mult şi am fi avut preţuri şi mai mici decât cele pe care le oferă acum. Şi pe piaţa liberă ar fi fost preţuri mai mici şi mai aproape de valoarea adevărată", ne-a explicat Mitroi.

Cei doi specialişti au subliniat acelaşi lucru. Dacă băncile ar începe să vândă la asemenea preţuri, ar însemna să-şi recunoască greşelile pe care le-au făcut înainte de criză. Ar trebui să recunoască faptul că au supraevaluat imobilele pentru care au acordat credite şi puterea de susţinere a unui credit ipotecar a celor cărora le-au acordat, sunt de părere cei doi analişti.

În SUA, cei evacuaţi au lăsat dezastru în urmă

În plus băncile se tem şi de ce s-a întâmplat şi pe alte pieţe. Referitor la dezavantaje Călin Rechea a explicat că executarea unor proprietăţi ridică pentru bănci şi alte riscuri, în afara celor financiare.  

Mitroi este de părere că e mai bine să-i laşi pe cei care ocupă o proprietate chiar dacă au dificultăţi. "Cine este cel mai bun plătitor, dacă nu cel care vrea să rămână în casa pentru care s-a împrumutat? Băncile preferă să-l lase să stea în continuare şi să găsească alte soluţii prin care chiar să-l ajute pe împrumutat să-şi plătească ratele", a punctat Adrian Mitroi.

Apartamentele cu patru camere pot ajunge la 30.000 de euro

Din punctul de vedere al lui Adrian Mitroi, preţurile practicate pe segmentul executărilor silite sunt mai aproape de realitate, dar încă sunt mari. "Piaţa imobiliară din România încă se află într-un proces de corecţie şi se află abia la jumătatea drumului, iar executările silite sunt doar cazuri speciale", a declarat pentru Curierul Naţional, Adrian Mitroi.

Elena Puică: Aşteptăm ca numărul de executări silite să crească cu miile

Potrivit reprezentantei site-ului executări.com, până acum numărul anunţurilor cu imobile executate silit a fost destul de mic, însă în perioada următoare vom avea parte de o explozie a aceastui fenomen. "Din ce ştim noi, de la bănci, de la executorii judecătoreşti, ne aşteptăm, ca numărul imobilelor executate să explodeze. În următoarea perioadă, numărul anunţurilor o să crească cu miile", ne-a informat Elena Puică. 

Unde găsim preţurile mai relevante 

Referitor la diferenţa de preţ între nivelul din piaţa liberă şi cea a executărilor, Adrian Mitroi, a mai explicat-o prin faptul că proprietarii calculează diferit preţurile faţă de bănci. "Pe piaţa liberă proprietarii, în special cei particulari, calculează preţurile şi din punct de vedere emoţional. Ei bine, în acest caz, pe piaţa imobiliară, preţurile nu pot fi stabilite în acest fel. Acestea se stabilesc în funcţie de potenţialul pe care cumpărătorul îl are în a finanţa achiziţia unei case. Nu poţi stabili preţul unei case din punct de vedere emoţional. De aici şi diferenţa dintre preţurile din piaţa liberă şi cea a executărilor. În aceste cazuri proprietarii (de cele mai multe ori băncile - n.r.), nu se mai implică sentimental", a mai explicat analistul financiar.

Piaţa imobiliară, cel mai "păcătos" sector din economie

Adrian Mitroi consideră că piaţa imobiliară este sectorul economic cel mai păcătos dintre toate. "Piaţa imobiliară este sectorul din economie care aduce cea mai mică valoare adăugată. Nu generează creştere economică, nu aduce încasări în plus la bugetul de stat. Este cea mai păcătoasă piaţă, una care trebuie să se corecteze", a subliniat Adrian Mitroi.

Cum funcţionează procesul de executare silită?

Proprietăţile executate silit de către bănci sunt valorificate, de regulă, prin organizarea unor licitaţii publice. Cei interesaţi de o astfel de ofertă trebuie să depună o ofertă de cumpărare şi să plătească o cauţiune de 10% din preţul de pornire stabilit de către executori. Licitaţia este organizată într-un loc public, iar imobilul este oferit spre vânzare, prin trei anunţuri succesive. Dacă acesta nu este adjudecat, în cel mult 60 de zile va fi stabilit un al doilea termen de licitaţie, cu un preţ de pornire redus cu 25% faţă de cel iniţial. În cazul în care nu se obţine nici această sumă, atunci proprietatea va fi vândută la cel mai mare preţ oferit. În nu mai mult de 30 de zile de la încheierea licitaţiei, cumpărătorul va trebui să achite preţul oferit (din care se va scădea suma de 10% plătită iniţial), iar celorlalţi participanţi li se va restitui cauţiunea de 10% din preţul de pornire. Dacă proprietatea nu este adjudecată nici la al doilea termen, va fi organizată o altă licitaţie. 

Integral:http://curierulnational.ro/Actualitate%20Companii/2012-11-26/Piata+imobiliara+asteapta+executarile+silite

Sursa: www.curierulnational.ro; 26 noiembrie 2012; autor Adrian Ungureanu